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JANVIER 2019

Michel LE RALLE ET Sylvie RICHAUDEAU vous présentent leurs meilleurs voeux pour 2019.

Nous vous proposons pour cet article du mois de janvier de vous donner les informations de base pour la location meublée.

Nous vous présenterons au mois de février différentes simulations entre l'imposition des particuliers, la sci et la sarl de famille. Attention en fiscalité il n'existe pas une solution miracle mais des possibilités d'optimisation selon votre situation.

BAIL MEUBLÉ
Vous envisagez d'investir dans la pierre mais les obligations de la loi du 6 juillet 1989 des locaux nus vous freinent.
La location meublée est peut être le compromis qu'il vous faut.
Si la location meublée présente un certain nombre d'avantage, elle a aussi des obligations qui ont été renforcées avec la loi ALUR de 2014 et quelques freins sur notre secteur en milieu rural.
Les demandes de location à l'année sont moins importantes et sont généralement pour des durées plus courtes que les locations nues à l'année. Dans le cas des locations saisonnières, la remise en état régulière, l'accueil des locataires, les états des lieux récurrents sont des obligations chronophages.
Sinon la location meublée présente généralement un avantage fiscal par rapport à la location avec un abattement des revenus fonciers plus important (50% en microbic avec un plafond de 32900 euros au lieu de 30% en microfoncier avec un plafond de 15 000 euros). Si vous optez pour le réel, la location meublée vous permettra d'amortir l'immobilier et les meubles.
Concernant le montant des loyers, si la location meublée est présentée plus avantageuse pour le bailleur, nous constatons sur notre secteur dans le cadre de location à l'année que le différentiel est très faible.

DEFINITION D'UNE LOCATION MEUBLÉE
La location meublée a été définie par la loi Alur de mars 2014 qui a modifié l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : " Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante"
La liste des équipements obligatoires du mobilier que doit comporter un logement meublé a été précisée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le premier septembre 2015. Pour être considéré comme un meublé, un logement doit comprendre au minimum : 
1° Literie comprenant couette ou couverture
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
3° Plaques de cuisson
4° Four ou four à micro-ondes
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieur ou égale à -6° C
6° Vaisselle nécessaire à la prise d'un repas
7° Ustensiles de cuisine
8° Table et sièges
9° Étagères de rangement
10° Luminaires
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

LA DURÉE D'UNE LOCATION MEUBLÉE
La durée minimale du bail est de un an ( neuf mois en cas de logement étudiant ou au maximum 10 mois dans le cadre du nouveau bail mobilité) contrairement à trois ou six ans pour un bail de location non meublée. 
Il est possible de conclure un bail initial pour une durée plus longue mais le renouvellement sera de un an si le bail ne comporte aucune autre disposition spécifique.
Le locataire dispose d'un délai de préavis d'un mois pour donner congé contre trois mois d'usage pour les baux non meublés.
Le congé pour le propriétaire sera de trois mois contre six mois en location nue, par contre les motivations sont les mêmes dans les deux cas : reprise pour vendre, reprise pour y loger soi-même ou les membres de la famille proche, reprise pour motif légitime et sérieux.

FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE
L'administration fiscale considère que les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) contrairement aux locations non meublées ou les loyers correspondent à des revenus fonciers.
Ce traitement fait qu'il est possible de déduire des loyers encaissés les charges et surtout d'amortir à la fois l'immeuble et les meubles.
En location il faudra différencier entre professionnel et non professionnel.
Les conditions pour être reconnus loueur meublé professionnel sont au nombre de trois :
- les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros
- les recettes annuelles doivent représenter au minimum la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
- le bailleur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur meublé professionnel.

La deuxième condition fait qu'aujourd'hui le régime le plus commun est celui de loueur meublé non professionnel.

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel relevant du régime réel peut déduire des loyers la majorité des charges. De la même façon le bailleur peut déduire l'amortissement du prix d'achat de l'immeuble et des meubles à condition de tenir à jour la comptabilité du loueur en meublé.

La différence notable est au niveau des déficits : les déficits de la location meublée d'un loueur en meublé non professionnel sont reportables pendant 10 ans sur les revenus généré uniquement par la location meublée, alors que les loueurs en meublé professionnels peuvent imputer les déficits de la location meublée sur le revenu global du contribuable.

Les loueurs en meublés non professionnel peuvent relever du régime micro-bic si les recettes ne dépassent pas 70%.





DECEMBRE 2018

Les nouveautés de la loi Elan en Location à l'année
La loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique a été promulguée le 24 novembre 2018. Cependant une partie des mesures nécessitent des décrets d'applications pour entrer en vigueur.


CAUTIONNEMENT

Simplification de l'engagement de caution. La mention manuscrite (qui faisait plus d'une page) disparaît. Il est donc possible d'avoir maintenant un engagement de caution par signature électronique.
Attention cependant des mentions spécificiques sont à reproduire dans l'engagement de caution et le formalisme de remise du bail est toujours à respecter sous peine de nullité de l'engagement de caution. 
Il est rappelé qu'en cas de garantie de loyer impayé, il n'est pas possible de demander un engagement de caution sauf si le preneur est étudiant ou apprenti.


LES DIAGNOSTICS DEMATERIALISES

Les diagnostics obligatoires se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d'un dossier papier extrêmement important. La loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d'un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme d bail.
Cette mesure a aussi une dimension écologique puisqu'elle permet d'économiser bien du papier.
A compter de 2019 A24 IMMOBILIER fera signer les baux et les annexes sous formes numériques. De ce fait le locataire ne pourra pas contester la non remise de documents et écologiquement notre consommation papier devrait sensiblement diminuer.


VERS UN PERFORMANCE ENERGETIQUE OPPOSABLE

 Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de bail. Ce diagnostic informe du degré d’isolation thermique du logement ainsi que du coût des charges de chauffage et d'eau chaude. A ce jour, le DPE est informatif mais il n'est pas " opposable ": cela signifie que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.

La loi Élan change la donne puisqu'elle rend le DPE opposable au bailleur (au vendeur aussi) mais seulement à compter du 1er janvier 2021. Ce délai doit permettre de fiabiliser le résultat...

ESPECES NUISIBLES

En plus des critères de décences dont la liste s'allonge et qui fera l'objet d'un prochain article, le logement doit être exempt de toute espèces nuisibles et parasites lors de l'entrée dans les lieux.


BAIL MOBILITE

Ce bail de courte durée s'applique pour les locations meublées. Sa durée est de 1 à 10 mois. Il est possible de le renouveler une fois mais sans pouvoir dépasser la durée de dix mois. En cas de dépassement de la durée, le bail de location de la loi du 6 juillet 1989 s'applique alors.
Il est destiné uniquement à un locataire en formation professionnelle, en étude supérieure, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité. Cette raison doit être explicitée dans le bail.
Le dépôt de garantie est interdit mais les loyers et charges peuvent être garantis gratuitement par le système Visale. Attention les charges locatives sont récupérées par un forfait simultanément au loyer  et  ne peuvent donner lieu à  un complément ou une régularisation ultérieure.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de un mois.

Nous conseillons toujours le bail meublé classique de la loi de 1989 qui présente les mêmes conditions de résiliation et permet un dépôt de garantie ainsi que la régularisation des charges. et pour les  durées inférieures à trois mois le bail saisonnier.


INDIVIDUALISATION DES CONSOMMATIONS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS

L'obligation de connaître la quantité de chauffage pour chaque local avec cependant les dérogations qui doivent être déterminées selon le décret en attente.
Nous vous reproduisons in extenso à la fin de cette lettre d'information l'article L 241-9 du code de l'énergie dans sa nouvelle rédaction après la modification par l'article 71 de la loi Elan.


EXPULSION DES SQUATTEURS

Les personnes entrées par voie de fait ne bénficient plus enfin de la trêve hivernale ni de délai de paiement après le jugement d'expulsion.


Textes legislatifs 

CAUTIONNEMENT
Article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989

 Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.


LES DIAGNOSTICS DEMATERIALISES

Article 218 de la loi du 23 novembre 2018

I. – Le quinzième alinéa de l’article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. » 

II. – Après le sixième alinéa de l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »


VERS UN DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE OPPOSABLE

I. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 
1° L’article L. 134-3-1 est ainsi modifié :
 a) Au premier alinéa, les mots : « à des fins d’information » sont supprimés ; 
b) A la fin du second alinéa, les mots : « informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative » ; 
2° Au dernier alinéa du II de l’article L. 271-4, les mots : « informations contenues dans » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant » et le mot : « a » est remplacé par le mot : « ont ». 
II. – A l’avant-dernier alinéa de l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « informations contenues dans » sont remplacés par les mots : « recommandations accompagnant » et le mot : « a » est remplacé par le mot : « ont ». 
III. – Le présent article entre en vigueur le 1er janvier 2021.

ESPECES NUISIBLES

Article 142 A la première phrase du premier alinéa de l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, après le mot : « santé, », sont insérés les mots : « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ».


BAIL MOBILITE

DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D’UN BAIL MOBILITÉ 
« Art. 25-12. – Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. « Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre I er bis ne sont pas applicables. « Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité. 
« La commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre. 
« Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. 
« Art. 25-13. – I. – Le contrat de location est établi par écrit et précise : 
« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; 
« 2° Le nom du locataire ; 
« 3° La date de prise d’effet ; 
« 4° La durée du contrat de location conformément à l’article 25-14 ; 
« 5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ; 
« 6° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ; 
« 7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ; 
« 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25-12 ; 
« 9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; 
« 10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ; 
« 11° Une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie. 
« Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre I er bis. 
« Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. 
« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. 
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. 
« II. – Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. 
« Art. 25-14. – Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. « La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l’article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. « Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre I er bis. 
« Art. 25-15. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois. « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. 
« Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 
« A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. 
« Art. 25-16. – Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail. 
« Art. 25-17. – Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. 
« Art. 25-18. – Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait. » 
II. – Le deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est complété par les mots : « ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre I er ter de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 ».


INDIVIDUALISATION DES CONSOMMATIONS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS

Tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus.

Un décret pris en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article, et notamment la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits, les caractéristiques techniques et les fonctionnalités des installations prévues au premier alinéa ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues au même premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif au regard des économies attendues.

Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d'Etat précise le cadre de mise en place de ces méthodes.


EXPULSION DES SQUATTEURS
Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articlesL. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu del'article L. 412-3,il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa."





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